大湾区住房自有率低 许小乐:住房结构需进一步平衡
2019-11-14 03:22

  今年2月中共中央、国务院印发了《粤港澳澳门ag视讯平台大湾区发展规划纲要》,至今正好8个月。8月9日,中共中央、国务院发布了《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》,进一步为深圳未来的发展指明道路。在当前复杂多变的国际形势下,粤港澳大湾区对国家的战略地位不言而喻。

  据贝壳研究院数据整理得知,大湾区近几年民企 500 强数量的增速最快,近三年大湾区平均每年增加 150 万人口。但从住房自有率来看,大湾区 11 城中有 8 城住房自有率低于 60%,尤其深圳仅为 23.7%。整体看,大湾区住房自有率距离全国平均水平还有较大差距。

  贝壳研究院认为,核心城市的住房问题主要是供应结构失衡的问题,外来流动人口以及年轻人口的住房困难,主要表现在住房的不可支付、居住品质差两个方面。

  解决流动人口住房问题是核心

  贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,这些因素制约我们进一步增长,也是导致未来市场不可持续的关键因素。在住房领域,今天仍有大量的居民没有自己的住房,我们从住房自有率角度来看,大湾区更多的是外来流动人口,他们支撑着城市的人口格局。

  据广东省统计局数据显示,2018年广东省常住人口增加177万,连续第四年达到百万级,超苏、鲁、浙之和。其中,珠三角九市常住人口增长合计150.45万,约占全省的85%。深圳更是以新增49.83万人的数量,高居珠三角九市首位。深圳市人力资源和社会保障局的数据显示,2018年,深圳接收应届毕业生10.8万人,同比增长7%,连续5年创新高。

  同时,据贝壳研究院数据显示,从外部来看,深圳客户中原籍为广东的比例不到 20%,超过 80% 都是“新深圳人”。

  不断涌入的外地客大部分以租房为生。据统计,深圳全市满足居住需求的住房不足1100万套,其中,约75%的房源为出租房源。而深圳城中村住房体量庞大,约510万套,占到总存量的近一半份额,容纳了约 1500 万人口,这部分人群的居住环境待改善。

  一方面大湾区凭借着自身优势,吸引着源源不断的外地客涌入;另一方面,住房自有率低是湾区内面临的又一难题。

  深圳市房地产和城市建设发展研究中心王锋认为,如何加大对居民的住房保障力度、如何通过规范租赁市场的发展,稳定租赁价格,保证更多的非户籍深圳外来人口、新市民的住房权利是我们在今后房地产市场发展的主要内容。

  破局之道:住房结构再平衡

  贝壳研究院在《破界重构 包容发展——2019年粤港澳大湾区房地产市场白皮书》中提出,未来大湾区核心城市的破局之道在于重新平衡市场与保障的关系,核心是政府引导市场增加有效供给,改善市场结构失衡的状态。关于市场主体,应该多样化,具体包括 4 种:开发商、企业、政府、农民,保障的渠道除了增量市场也可以在存量市场、周边城市寻找供应。

  贝壳研究院从五个方面给予了具体措施建议:第一,盘活和利用好存量资源,允许宿舍公寓合法运营,为市场提供蓝领床位产品;第二,综合整治,提供白领合租房;第三,降低交易税费等摩擦成本,刺激存量供应,为中高收入家庭提供置业选择;第四,扩大保障范围,优化保障方式,优先使用货币化补贴的手段;第五,打破城市边界,开启大湾区社保互认,寻找核心城市的“外部供应”。

  中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹表示,住房的发展未来依然还有空间。一是结构性人口红利所在的地方,二是改善性需求带来的。未来从住有所居一定会逐步迈向中国住房的住有宜居,平稳发展对房地产发展和国民经济发展具有十分重要的意义。